На що слід звертати увагу при проведенні реєстраційних дій щодо припинення права оренди землі.
Цивільне законодавство передбачає, що зміна або розірвання договору відбувається в такій самій формі, як і його укладення (якщо інше не встановлено договором або законом).
Під час розгляду заяв про припинення права оренди землі слід враховувати, що договір оренди землі може бути розірваний у трьох випадках:
За згодою сторін.
За рішенням суду (за позовом однієї із сторін).
В односторонньому порядку (шляхом односторонньої відмови від договору), якщо це прямо передбачено законом або договором.
У разі подання для державної реєстрації припинення права оренди судового рішення, його зміст має бути оцінено на предмет встановлення ним саме припинення такого права.
Як свідчить практика діяльності Колегії Міністерство юстиції України з розгляду скарг у сфері державної реєстрації, нерідко трапляються випадки проведення державної реєстрації припинення права оренди на земельну ділянку на підставі судового рішення, яке не давало змоги державному реєстратору встановити припинення зазначеного права, а отже, у проведенні відповідних дій реєстратор мав би відмовити.
Коли ж ідеться про державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки на підставі односторонньої заяви її власника, слід проаналізувати умови договору. Зокрема, встановити наявність у ньому права на таку односторонню відмову та механізм його здійснення, аби з’ясувати, чи подані для державної реєстрації документи дають змогу встановити припинення речового права на нерухоме майно.
Одним із прикладів визначення законом права на односторонню відмову від договору є, зокрема, право керуючого санацією відмовитися від правочинів боржника на підставі частини 9 статті 50 Кодексу України з процедур банкрутства.
Врахуйте, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставами для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Якщо ж у договорі передбачено, що вказані обставини є підставою для його розірвання, то після зміни власника земельної ділянки необхідно врахувати наступні моменти:
договір оренди автоматично не припиняє дію;
новий власник земельної ділянки в силу вимог закону набуває статусу орендодавця з належними орендодавцю за договором правами та обов’язками;
сторона договору, яка хоче його розірвати, за відсутності такого бажання у іншої сторони, вправі звернутися до суду з відповідною вимогою.
Пам’ятайте: неправомірно проводити державну реєстрацію припинення права оренди на підставі договору оренди землі, який містить приписи про те, що «перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря є підставою для зміни або розірвання договору», без рішення суду про припинення (розірвання) цього договору або додаткової угоди (договору) сторін про його розірвання.
Джерело: Офіс протидії рейдерству
