Ми вже неодноразово у своїх публікаціях порушували тему обігу земель державної та комунальної власності. У цьому дописі хотілося б зосередити увагу саме на купівлі продажу земельних ділянок, тобто повного відчуження на підставі цивільно-правової угоди. Про це повідомляє Земельний фонд України
Якщо аналізувати практику правочинів, то на сьогодні придбання громадянами земельних ділянок у громади або держави не є рідкісним явищем, оскільки прямі норми Глави 20 Земельного кодексу України (далі – Кодексу) дають таку можливість і детально регулюють зазначене питання.
Так, відповідно до ст. 127 Кодексу органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону) у випадках та порядку, встановлених Главою 21 цього Кодексу.
Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди орендаря.
Порядок продажу визначений ст. 128 Кодексу і вказує на особливості продажу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту.
Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
До заяви (клопотання) додаються:
документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);
копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина – копія документа, що посвідчує особу.
копія свідоцтва про реєстрацію постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України – для юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства іноземної держави.
Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:
неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;
виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
якщо щодо суб’єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;
встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;
відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) разом з договором купівлі-продажу є підставою для державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.
Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною в технічній документації. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.
Але як і будь яке інше питання пов’язане з землею, купівля-продаж земель державної та комунальної власності має свою особливості, зокрема до землях сільськогосподарського призначення, де діють обмеження набуття земель за площею, а також незабудованих земельних ділянок.
Крім того відповідно до п.7 ст. 130 Кодексу продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється, про те і в цих випадках є винятки.
