До 01.01.2013 року діяла норма про обов’язкову державну реєстрацію договорів оренди землі та про набрання чинності такими договорами після їх державної реєстрації. Таким чином, відлік строку дії договорів, підписаних до 01.01.2013 року, розпочинався саме від дати їх державної реєстрації. З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Про це повідомляє Земельний Фонд України. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст. 638 ЦКУ). Моментом укладення договору оренди землі є дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (ч. 1 ст. 640 ЦКУ).
Проте, незважаючи на те, що договори оренди не підлягають державній реєстрації, а реєструється право оренди в ДРРП, судова практика певний час пов’язувала момент набрання чинності договору з реєстрацією права оренди.
У постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 ВП ВС відступила від правового висновку ВСУ щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, визначивши, що договір оренди земельної ділянки, укладений після 1 січня 2013 року, не потребує державної реєстрації, а є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами.
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов’язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря – отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі – Закон № 340-IX) абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.
Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.
Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зазначив, що цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
Тому у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 ВП ВС відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
